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Wohnung renoviert / unrenoviert 2

c) Nicht fachgerecht renovierte Wohnung

Wird dem Mieter eine nicht fachgerecht renovierte Wohnung übergeben, beispielsweise bei der Vornahme der Schön- heitsreparaturen durch den Vormieter, so handelt es sich um eine renovierte Wohnung, da die Gebrauchsspuren des Vor- mieters beseitigt worden sind. Jedoch ist ferner entscheidend, dass der Gesamteindruck einer renovierten Wohnung besteht, was nicht der Fall ist, wenn die Arbeiten schlecht ausgeführt sind, beispielsweise nicht deckende Farben.

d) Beweislast

Der Mieter muss beweisen, dass die Räume bei Übergabe unrenoviert gewesen sind, will er sich auf die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel berufen. Dabei ist aus Vermieter- sicht zu beachten, dass im Mietvertrag keine Klausel aufge- nommen werden sollte, nach der der Mieter die Wohnung als renoviert anerkennt. Solche Klauseln sind unwirksam. Derartige Feststellungen über den Zustand des jeweiligen Raumes sollten imÜbergabeprotokoll vermerkt werden und möglichst aus Ver- mietersicht anhand von Fotos und Rechnungsbelegen doku- mentiert werden.

e) Unrenoviert übergebene Wohnung

Für den Fall der unrenoviert übergebenen Wohnung ist zur Wirksamkeit der Überwälzung die Gewährung eines ange- messenen Ausgleichs an den Mieter erforderlich. Dabei gilt, dassunrenoviert nicht gleichbedeutend mit renovie- rungsbedürftig ist. Demnach muss nicht schon akuter Renovie- rungsbedarf bestehen, sondern lediglich Gebrauchsspuren vorhanden sein, die den Gesamteindruck einer frisch reno- vierten Wohnung widersprechen.

f) angemessener Ausgleich

Wird eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung übergeben, ist ein angemessener Ausgleich dem Mieter zu gewähren. Dieser kann in einer Geldzahlung oder mietfreien Zeit liegen, muss aber nicht zwingend in einer geldwerten Leistung bestehen. Die Angemessenheit richtet sich nach der Höhe der Kosten der Renovierungsarbeiten. In Betracht kommt die Einholung eines Kostenvoranschlages einer Malerfirma. Alternativ kann der aus der Kostenmiete veranschlagte Betrag in Höhe von10,32 €/m² angesetzt werden, wobei dann auch der Renovierungsturnus von etwa 5 bis 7 Jahren angesetzt wer- den muss. Dies ist aus Vermietersicht ein zu hoher Ausgleichs- betrag.

Dem Vermieter ist zu empfehlen, mit dem Mieter zu vereinbaren, dass dieser die Malerarbeiten in Eigenleistung vor- nimmt und dafür der Wert ausgeglichen wird. Hierunter fallen die reinen Materialkosten für Farbe u.ä. sowie der Vergütung für die Arbeitsleistung. Hierbei ist der Zeitaufwand zu schätzen und die Arbeitszeit mit einem Stundensatz aufgrund des Mindest- lohnes nicht unter 8,50 €/h anzusetzen. Sicherheitshalber sollte man hier 10-12 €/h ansetzen. Zu berücksichtigen ist ferner die Mietzeit, in der die Arbeiten durchgeführt werden und in der der Mieter die Räume nicht nutzen kann.

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