BWE Berlin und Brandenburg (Bund der Wohnungs- und Grundeingentümer)

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Klauseln

2. Wirksamkeit einzelner Klauseln

a) Vornahmen der Schönheitsreparaturen nach bestimmten Fristen

In vielen Mietverträgen befindet sich ein sogenannter Fristen- plan, der die Vornahme der Schönheitsreparaturen gestaffelt nach bestimmten Räumen in gewissen Zeitabständen regelt. Dabei ist darauf zu achten, dass diese Fristen nicht starr sind, da in diesem Fall die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist[2].  Folgende Formulierungen zur „Aufweichung“ der Fristen sind daher erforderlich, um eine Wirksamkeit der Klausel zu bejahen:

  • in der Regel
  • im allgemeinen
  • üblicherweise
  • eine Abstellung bei starren Fristen auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung(„Lässt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand eine Verlängerung der vereinbarten Fristen  zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist der Vermieter auf Antrag des Mieters verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Plans bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen“)

Bei neu abzuschließenden Verträgen sollte jedoch auf die Verwendung eines Fristenplanes verzichtet werden. Die im Mustermietvertrag enthaltenen Fristen von 3 Jahren für Küchen und Bädern, 5 Jahren für Wohn- und Schlafräumen und 7 Jahren für Nebenräume sind für neu abzuschließende Verträge kritisch zu sehen. Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 26.09.2007 entschieden, dass an der bisherigen Recht- sprechung „jedenfalls“ nur noch für in der Vergangenheit geschlossene Verträge festgehalten wird[3]. Damit sollten bei Neuverträgen entweder längere Fristen genannt werden oder aber ganz darauf verzichtet werden, gewisse Zeiträume zu benennen.

b) Farbdiktat, Vornahmevorgaben

Unabhängig von möglicherweise wirksamen, da weich ver- einbarter Fristen ist die Überwälzung jedoch dann unwirksam, wenn dem Mieter für das laufende Mietverhältnis vorge- schrieben wird, in welcher Ausführungsart er die Schön- heitsreparaturen durchzuführen hat. Hierunter sind folgende Formulierungen zu verstehen:

  • Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen Farbtönen auszuführen
  • Die Schönheitsreparaturen umfassen das Weißen der Decken und Wände

c) Abweichung von Ausführungsart

Unwirksam sind ferner Klauseln, in denen dem Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters gestattet wird, von der bei Übergabe der Räumlichkeiten vorgefundenen Ausführungsart der Malerarbeiten während des Mietverhältnisses abzuweichen.

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