Neues Bauvertragsrech - Untervermietung und Zweckentfremdung

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Untervermietung und Zweckentfremdung

- der BWE-Regionalkreis Berlin und Brandenburg hatte zur Informationsveranstaltung eingeladen.

Rechtsanwalt Carsten Pagel erläuterte den anwesenden Haus- und Grundeigentümern sowie in der Wohnungswirtschaft tätigen fachkundig, was bei der Untervermietung von Wohnraum zu beachten ist. Der Mieter kann vom Vermieter die Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, wenn er ein "berechtigtes Interesse" dafür hat. Ein berechtigtes Interesse liegt z.B. vor, wenn der Mieter vorübergehend arbeits- oder ausbildungsbedingt an einem anderen Ort ist, zum Zwecke der Reduzierung der Wohnkosten, wenn ein arbeitslos gewordener Mieter die Kosten nicht mehr alleine aufbringen kann, bei Auflösung oder Begründung einer Wohn- oder eheähnlichen Gemeinschaft. Der Mieter muss dem Vermieter den Untermieter namentlich benennen. Der Vermieter kann die Erlaubnis zur Untervermietung von einer höheren Miete (Untermietzuschlag ggf. bis zu 20% von der Untermiete) abhängig machen, wenn die Kosten deswegen steigen. Einigen sich Vermieter und Mieter nicht über die Untervermietung oder die Mieterhöhung, kann der jeweilige Anspruchsteller klagen.

Das Zweckentfremdungsverbot im Land Berlin soll verhindern, dass Wohnraum zu anderen Zwecken verwendet wird, um die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnungen angemessen zu gewährleisten. Es gilt nicht für Gewerberäume. Zweckentfremdung liegt vor bei Vermietung als Ferienwohnung, gewerblicher Zimmervermietung für Montagearbeiter, Leerstand länger als 3 Monate oder Unbrauchbarmachung (z.B. durch Entfernung des Bades). Ausnahmen sind u.a. Instandsetzung der Mieträume, teilgewerbliche Nutzung des Mieters selber. Ggf. kann der Nutzer beim zuständigen Bezirksamt eine Genehmigung der Zweckentfremdung beantragen, wenn dies im vorrangigen öffentlichen Interesse liegt, wobei in der Regel eine Ausgleichsabgabe in Höhe von 5,00 €/qm monatlich zu zahlen ist.

Das Bezirksamt kann bei Zweckentfremdung Zwangsmaßnahmen anordnen z.B. Rückführung, Zwangsgeld, Bußgeld. Der Mieter, dem die Wohnung zur zweckentfremdeten Nutzung überlassen wurde, kann kündigen, die Miete mindern ggf. auch Schadensersatz verlangen. Neben dem Eigentümer haftet auch der Hausverwalter für die Unterlassung der Zweckentfremdung.