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Was passiert, wenn die Miete 10%...

...über der ortsüblichen Miete liegt oder liegen könnte?

Einem Mieter steht gemäß § 556g Abs. 1. S. 2 BGB ein Rück- forderungsanspruch gegen den Vermieter zu, wenn in einem Wohnungsmietvertrag, den er nach dem 1.6.2015 abge- schlossen hat, die vereinbarte Miete zu hoch ist. Die Miete gilt insoweit als teilunwirksam, als eine Grenze von 10% über- schritten wird. Aber von was 10%?

Zunächst einmal ist es ratsam, die ortsübliche Miete zu ermitteln.

Die ortsübliche Miete ist nicht identisch mit der Marktmiete. In Berlin steht Vermietern und  Mietern der Mietspiegel zur Verfügung. Denkbar ist  auch eine Auskunft aus einer Mietdatenbank oder ein Gutachten eines öffentlich bestellten Gutachters. Am billigsten dürfte ein Blick in den Mietspiegel sein. Führt man die Onlineabfrage der Berliner Senats- verwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt durch, so erhält man die ortsübliche Miete für Wohnungen in einer bestimmten Lage, Größe – je nach Baujahr, nebst Wohnwert erhöhenden und senkenden Merkmalen. Ergeben sich daraus Anhalts- punkte für eine Überschreitung der Miete, so bedarf es weiterer Prüfungsschritte:

Das Gesetz erlaubt es Vermietern die ortsübliche Miete zu überschreiten, wenn die Vormiete bereits über der Orts- üblichkeit lag (und das mindestens 1 Jahr lang) oder wenn die Wohnung modernisiert wurde.

Nun ist dem Mieter in der Regel weder bekannt, wer sein Vormieter war und zu welchem Mietzins dieser gemietet hatte, noch wie die Wohnung vorher aussah und welchen finanziellen Aufwand der Vermieter betrieben hat, um die Wohnung zu modernisieren. Dem Mieter steht deshalb ein Auskunftsanspruch gegen den Vermieter zu. Der Vermieter muss dem Mieter z.B. auf Anfrage mitteilen,

  • wie das Baujahr der Wohnung ist
  • wie hoch die Vormiete war
  • wie sich die ortsübliche Miete plus Modernisierungskosten zusammensetzt
  • welche Umstände vorliegen, aus denen sich die Bewertung als umfassend modernisiert

ergeben.

Ist dann die Miete immer noch 10% oder mehr zu hoch, ohne dass es eine (überhöhte) Vormiete oder eine Modernisierung gab, so muss vom Mieter – in Schriftform – eine sog. „Rüge“ gegenüber dem Vermieter erklärt werden. Es reicht dabei den Vermieter per E-Mail über die Gründe zu informieren, auf die man seine Rüge stützt.

Dabei ist wichtig zu wissen, dass der Vermieter dem Mieter nur die überzahlten Mieten zurückzahlen muss, die nach Zugang der schriftlichen Rüge fällig werden. Jahrelanges Abwarten ist also schädlich für den Rückforderungsanspruch. Eine weitere Voraussetzung für die Rückforderung der überhöhten Miete besteht darin, dass nur der Leistende (d.h., derjenige der die Miete gezahlt hat), einen Anspruch gegen den Vermieter hat. Es kommt nun aber häufig vor, dass z.B. das Jobcenter direkt an den Vermieter zahlt – oder ein anderer als der Mieter selbst, z.B. der mitwohnende Untermieter. Nach dem Gesetzes- wortlaut steht nur dem Mieter ein Rückforderungsrecht zu, der auch selbst gezahlt hat. Ob dies vom Gesetzgeber so gewollt war, darf bezweifelt werden. Die Rechtsprechung hat hier noch keine Klarheit geschaffen.

Kann der Mieter die Miete fortan einbehalten und einfach weniger zahlen, wenn er eine Überschreitung festgestellt hat? Diese Vorgehensweise ist nur dann sinnvoll, wenn der Mieter mit einiger Sicherheit von einer erhöhten Miete ausgehen kann. Besteht über die Höhe der ortsüblichen Miete Streit mit dem Vermieter oder ist sie unklar, sollte der Mieter sich auf eine Rückforderung der Miete beschränken. Denn auch hier gilt, irrt sich der Mieter und kürzt er unberechtigt die Miete, dann stellt das einen Zahlungsrückstand dar. Der Vermieter kann also das Mietverhältnis kündigen. Es ist also bei einseitigen Miet- kürzungen höchste Vorsicht geboten, ggf. sollte sich der Mieter vorher rechtlich beraten lassen. Die bloße Rüge der überhöhten Miete stellt allerdings keinen Kündigungsgrund des Vermieters dar.

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