3. Das Abgrenzungskriterium renoviert/unrenoviert übergebene Wohnung
Nunmehr hat der BGH mit den Urteilen vom 18.03.2015[4] als maßgebliches Kriterium für die Wirksamkeit einer Schön- heitsreparaturklausel den Zustand der Wohnung bei Übergabe eingeführt. Danach gilt, dass
eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam ist.
Der Mieter soll davor geschützt werden, dass er Gebrauchs- spuren des Vormieters auf eigene Kosten beseitigen muss. Demnach ist zentrales Abgrenzungskriterium der Zustand der Räume bei Übergabe an den Mieter. Selbst wenn nach der bisherigen Rechtsprechung eine wirksame Klausel zur Überwälzung der Schönheitsreparaturen dem Wortlaut nach vorliegt, scheitert die Überwälzung am unrenovierten Zustand der Räume.
a) Renovierte Wohnung
Die Wohnung muss bei Übergabe an den Mieter daher renoviert sein. Dabei gilt, dass die Wohnung nicht komplett frisch renoviert sein muss. Für die Abgrenzung renoviert / un- renoviert komme es letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer reno- vierten Wohnung vermitteln. Abnutzungs- und Gebrauchs- spuren, die so unerheblich sind, dass sie nicht ins Gewicht fallen, bleiben dabei außer Acht.
b) Teilrenovierung
Sind nur einzelne Räume der Wohnung renoviert worden, andere jedoch nicht, ist die Überwälzung insgesamt unwirksam. Dem Mieter darf nicht zugemutet werden, Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen. Wirksam wäre es jedoch, die Überwälzung nur auf die renovierten Räume zu beschränken, die dann im Mietvertrag zu benennen sind.