Stichwort: Flucht in den Zuschlag
Mit dem Ziel die Mietpreisbremse zu umgehen oder jedenfalls die „Deckel der Ortsüblichkeit“ anzuheben, wird verschiedentlich die Miete mit einem Zuschlag versehen.
Vereinbaren die Parteien neben der Grundmiete einen Zuschlag für die Erteilung der Erlaubnis zur Untermiete, zur gewerblichen Mitbenutzung (o.ä.), stellt sich die Frage, ob der Zuschlag neben der Grundmiete geschuldet wird oder ob er ein Teil der Miete ist. Diese Unterscheidung ist deshalb von Relevanz, weil die ortsübliche Miete von der Mietpreisbremse gedeckelt ist, der Zuschlag aber nicht.
Der Untermietzuschlag gilt als Bestandteil der Miete, d.h., die ortsübliche Miete bemisst sich nach der ortsüblichen Grundmiete zuzüglich einem angemessenen Betrag für die Erlaubnis zur Untervermietung. Gestattet der Vermieter dem Mieter eine „gewerbliche Mitbenutzung“, auch wenn der Wohnungsmieter gar nicht die Absicht hat, einer derartigen Tätigkeit in der Wohnung nachzugehen, so wird dieser Zuschlag behandelt wie der Untermietzuschlag, d.h. er wird auf die Miete aufgeschlagen und damit Bestandteil der Miete.[2] Das bedeutet, dass durch diese Zuschläge jedenfalls eine Erhöhung der ortsüblichen Miete erreicht werden kann.
Zulässig ist es, z.B. Stellplätze und Kellerräume neben dem eigentlichen Wohnungsmietvertrag gesondert zu vermieten, also zwei Vertragsverhältnisse zu begründen. Nur der Wohnungsmietvertrag ist dann der Miethöhe nach „gedeckelt“. Allerdings ist dann Vorsicht geboten, wenn die Miethöhe für die Wohnung sich an der Vormiete orientiert. Die Vormietregelung gilt nur bei Identität des Mietobjekts. Mit anderen Worten: War im Vormietvertrag z.B. ein Kellerraum in der Miete enthalten, in dem nach dem 1.6.2015 ge- schlossenen Vertrag aber nicht mehr, so kann der Vermieter nicht ohne Weiteres die bisherige „Vormiete“ unter Über- schreitung der Ortsüblichkeit beibehalten.