Kann man die „Mietpreisbremse“ „ausbremsen“?
Vorab ist es wichtig zu wissen, dass eine überhöhte Miete weder strafrechtlich noch bußgeldrechtlich relevant ist. Vereinbart der Vermieter eine im Sinne des § 556d Abs. 1 BGB überhöhte Miete, dann stellt dies keine Ordnungswidrigkeit dar. Die einzige Konsequenz ist die, dass der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen die Miete zurückfordern kann. Weder ist es für den Mieter schädlich, wenn er „sehenden Auges“ einen Mietvertrag mit einer zu hohen Miete unterschreibt, noch ist es für den Vermieter mit Strafe oder Buße bewehrt, wenn er eine zu hohe Miete fordert. Der Mieter kann trotz besseren Wissens - nach Unterzeichnung des Mietvertrags - die Herabsetzung der Miete verlangen, aber nicht mehr und nicht weniger. Im Gegenzug muss der Vermieter sich mit der preisrechtlich zulässigen Miete zufrieden geben. Nur wenn der Vermieter dem Mieter wissentlich falsche Tatsachen vorspiegelt und ihn täuscht, kann dieses Verhalten im Sinne eines Betrugsvorwurfs strafrechtlich relevant werden.
Gibt es Ausnahmen von der Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse gilt nicht für die erstmalige Vermietung von Neubauwohnungen nach dem 1.10.2014, wobei der Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit der Wohnung durchaus vor dem 1.10.2014 liegen kann. Hat der Vermieter eine „Altbau“-Wohnung umfassend modernisiert, so ist die Mietpreisbegrenzung ebenso wenig darauf anzuwenden. Aber was ist eine „umfassende“ Modernisierung? Nach der Gesetzesbegründung[1] ist eine Modernisierung umfassend, wenn sie einen solchen Umfang ausweise, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Umfassende Modernisierung bedeutet, dass mindestens ein Drittel der Kosten eines (vergleichbaren) Neubaus in die Wohnung investiert wurden und dass die Räume hinsichtlich der sanitären und technischen Ausstattung sowie hinsichtlich des Schall- und Wärmeschutzes einer Neubauwohnung entsprechen.