Tipp 1.1 - Reform des Mietrechts: Die Mietpreisbremse

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10% über ortsüblicher Miete?
- Teil 2

Ist dann die Miete immer noch 10% oder mehr zu hoch, ohne dass es eine (überhöhte) Vormiete oder eine Modernisierung gab, so muss vom Mieter – in Schriftform – eine sog. „Rüge“ gegenüber dem Vermieter erklärt werden. Es reicht dabei den Vermieter per E-Mail über die Gründe zu informieren, auf die man seine Rüge stützt.

Dabei ist wichtig zu wissen, dass der Vermieter dem Mieter nur die überzahlten Mieten zurückzahlen muss, die nach Zugang der schriftlichen Rüge fällig werden. Jahrelanges Abwarten ist also schädlich für den Rückforderungsanspruch. Eine weitere Voraussetzung für die Rückforderung der überhöhten Miete besteht darin, dass nur der Leistende (d.h., derjenige der die Miete gezahlt hat), einen Anspruch gegen den Vermieter hat. Es kommt nun aber häufig vor, dass z.B. das Jobcenter direkt an den Vermieter zahlt – oder ein anderer als der Mieter selbst, z.B. der mitwohnende Untermieter. Nach dem Gesetzeswortlaut steht nur dem Mieter ein Rückforderungsrecht zu, der auch selbst gezahlt hat. Ob dies vom Gesetzgeber so gewollt war, darf bezweifelt werden. Die Rechtsprechung hat hier noch keine Klarheit geschaffen.

Kann der Mieter die Miete fortan einbehalten und einfach weniger zahlen, wenn er eine Überschreitung festgestellt hat? Diese Vorgehensweise ist nur dann sinnvoll, wenn der Mieter mit einiger Sicherheit von einer erhöhten Miete ausgehen kann. Besteht über die Höhe der ortsüblichen Miete Streit mit dem Vermieter oder ist sie unklar, sollte der Mieter sich auf eine Rückforderung der Miete beschränken. Denn auch hier gilt, irrt sich der Mieter und kürzt er unberechtigt die Miete, dann stellt das einen Zahlungsrückstand dar. Der Vermieter kann also das Mietverhältnis kündigen. Es ist also bei einseitigen Mietkürzungen höchste Vorsicht geboten, ggf. sollte sich der Mieter vorher rechtlich beraten lassen. Die bloße Rüge der überhöhten Miete stellt allerdings keinen Kündigungsgrund des Vermieters dar.

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