Was passiert, wenn die Miete 10% über der ortsüblichen Miete liegt oder liegen könnte?
Einem Mieter steht gemäß § 556g Abs. 1. S. 2 BGB ein Rück- forderungsanspruch gegen den Vermieter zu, wenn in einem Wohnungsmietvertrag, den er nach dem 1.6.2015 abge- schlossen hat, die vereinbarte Miete zu hoch ist. Die Miete gilt insoweit als teilunwirksam, als eine Grenze von 10% überschritten wird. Aber von was 10%?
Zunächst einmal ist es ratsam, die ortsübliche Miete zu ermitteln.
Die ortsübliche Miete ist nicht identisch mit der Marktmiete. In Berlin steht Vermietern und Mietern der Mietspiegel zur Verfügung. Denkbar ist auch eine Auskunft aus einer Mietdatenbank oder ein Gutachten eines öffentlich bestellten Gutachters. Am billigsten dürfte ein Blick in den Mietspiegel sein. Führt man die Onlineabfrage der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt durch, so erhält man die ortsübliche Miete für Wohnungen in einer bestimmten Lage, Größe – je nach Baujahr, nebst Wohnwert erhöhenden und senkenden Merkmalen. Ergeben sich daraus Anhaltspunkte für eine Überschreitung der Miete, so bedarf es weiterer Prüfungsschritte:
Das Gesetz erlaubt es Vermietern die ortsübliche Miete zu überschreiten, wenn die Vormiete bereits über der Ortsüblichkeit lag (und das mindestens 1 Jahr lang) oder wenn die Wohnung modernisiert wurde.
Nun ist dem Mieter in der Regel weder bekannt, wer sein Vormieter war und zu welchem Mietzins dieser gemietet hatte, noch wie die Wohnung vorher aussah und welchen finanziellen Aufwand der Vermieter betrieben hat, um die Wohnung zu modernisieren. Dem Mieter steht deshalb ein Auskunftsanspruch gegen den Vermieter zu. Der Vermieter muss dem Mieter z.B. auf Anfrage mitteilen,
ergeben.